O Guia Definitivo da Manutenção de Edificações

Gestão de Manutenção Segundo a NBR 5674: Estratégias para a Longevidade e Valorização Patrimonial

Uma edificação é um ativo que exige gestão contínua para manter os níveis de desempenho exigidos pelos usuários e pela legislação. A base para essa gestão é a NBR 5674 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, norma que estabelece os requisitos para preservar as características originais do imóvel e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação de seus sistemas.

A aplicação desta norma é universal e deve ser atendida por proprietários, síndicos ou empresas gestoras. Ela não distingue entre uma residência unifamiliar, um apartamento ou um complexo comercial, estabelecendo que mesmo edificações existentes antes da sua vigência devem adequar seus programas de manutenção. O objetivo central é evitar que o imóvel seja retirado de serviço prematuramente, garantindo que ele cumpra sua Vida Útil Projetada (VUP) com segurança e viabilidade econômica.

O Cronograma Técnico: Da Rotina Semanal à Revisão de Fachadas

Embora a norma exija um planejamento e uma previsão orçamentária anual, as atividades práticas de manutenção seguem janelas temporais específicas, adaptadas à natureza de cada componente. Ignorar essas periodicidades pode comprometer sistemas críticos antes mesmo da próxima revisão anual.

A própria NBR 5674 sugere, em seus anexos informativos, uma estrutura de periodicidade para as inspeções e verificações. Alguns exemplos são os seguintes:

• Semanal: Verificação de grupos geradores e níveis de reservatórios de água.
• Mensal: Testes de funcionamento em sistemas de automação de portões, ar-condicionado e iluminação de emergência.
• Trimestral: Limpeza de ralos, grelhas e caixas de esgoto ou gordura, além da verificação da integridade de esquadrias de alumínio.
• Anual: Inspeção do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), recarga de extintores e revisão de sistemas de impermeabilização expostos.
• A cada dois anos: Pintura e tratamento de esquadrias e elementos de ferro ou madeira.
• A cada três anos: Lavagem geral das fachadas e inspeção detalhada de seus elementos de fixação e revestimento.

A Estrutura da Manutenção: Preventiva, Corretiva e Rotineira

Para que a gestão seja eficiente, a norma organiza as intervenções em três categorias coordenadas:

1. Manutenção Preventiva: Serviços programados com antecedência, baseados na durabilidade esperada e em relatórios de verificação. É o investimento que evita a degradação acelerada.

2. Manutenção Rotineira: Atividades de fluxo constante e cíclico, como limpezas gerais e conservação.

3. Manutenção Corretiva: Ações imediatas para sanar falhas que impedem o uso ou geram riscos patrimoniais e pessoais.

Documentação e Responsabilidade

A NBR 5674 exige que o sistema de manutenção possua uma estrutura de documentação que inclua manuais, contratos, relatórios de inspeção e registros de serviços realizados. Essa rastreabilidade é fundamental para a preservação do valor da edificação e para o atendimento aos requisitos de garantia estabelecidos pela NBR 17170 - Edificações — Garantias — Prazos recomendados e diretrizes, norma que vincula a validade das garantias à execução correta dos programas de manutenção.

Para garantir que todas as janelas temporais sejam atendidas com rigor, recomenda-se a contratação de uma Inspeção Predial Especializada, capaz de elaborar um Plano de Manutenção personalizado para as características específicas de cada imóvel.

Em suma, a orientação técnica especializada fornece a infraestrutura de gestão necessária para que o imóvel performe em sua plenitude, protegendo o capital investido e a segurança de todos.